管理費回収の方法

  • HOME
  • 取扱案件一覧
  • 顧問契約・その他費用
  • マンション問題Q&A
  • 管理費回収の方法
  • ご相談の流れ

債権回収の方法

はじめに、管理費等の回収には訴訟等の裁判手続だけではなく様々な方法があります。訴訟手続まで進んでしまうと費用も時間もかかります。

請求する側も、される側も、今後も同じマンションに居住していく事を考え、出来る限り裁判手続きという方法を避けていく前提でご提案しております。

1.内容証明郵便

弁護士から内容証明郵便を送付し督促します。内容証明郵便自体には何ら法的な強制力はありません。しかし、内容証明郵便を送付することにより、相手に対し、真剣に回収するという姿勢を見せることが出来ます。特に弁護士という専門家が対応することにより、内容証明郵便の送付のみで、比較的早い段階で滞納者が支払いに対応するという心理的な効力も発揮することが見受けられます。

2.交渉

内容証明郵便の送付によって全額の回収が早期に解決しない場合があります。
滞納額によっては、分割支払いを希望されることもございます。
そのような場合、分割支払いの旨、公正証書を作成することにより、万が一、支払いを怠った滞納者に対し、訴訟を起こすことなく法的な強制執行により、回収することもできるようになります。

3.裁判手続

内容証明郵便や交渉による回収が不可能な場合には、支払い督促、少額訴訟、通常訴訟などの訴訟手続きをします。

4.賃貸に出している場合は、その賃料を押さえることで回収する

管理費を滞納されている方が、当該部屋を第三者に貸している場合、その家賃を差し押さえし滞納している管理費を回収することも可能です。
通常、差押え(強制執行)をする場合は、その前提として、裁判手続を経ていなければなりませんが、管理費等の場合は区分所有法7条の先取特権に基づき、裁判手続を経ていないくても差押えをすることができます。

5.区分所有法7条による競売

滞納管理費等の金額が大きい場合やそもそも相手が行方不明の場合には、そのマンションを競売によって売却し、その代金から回収することができます。
ただし、マンションに住宅ローンの担保として抵当権が設定されている場合、その住宅ローンが全額回収できた残り分しか回収できません。特に、行方不明になっている場合には、おそらく住宅ローンを滞納しているケースが多いと思いますので、現実的に回収できるかどうか難しいところです。さらに、競売の申立をするために数十万円の予納金を納める必要がありますので、この点からも使い勝手の良い制度では無いと思います。
ただし、予納金等の実費について優先的に回収できます。

6.区分所有法59条による競売

管理費等の滞納がマンションの共同の利益に著しく反する行為として、その所有者を追い出す手段として競売を申し立てることができます。
この手続は上記の7条の手続と異なり、所有者を追い出すことを目的とするための競売であるため、競売の代金から管理費を回収することはできません。しかし、滞納管理費等は新所有者に引き継がれることとなりますので、改めて新所有者に請求して支払ってもらうこととなります。新所有者は、滞納管理費があることを知った上で落札しておりますので、支払ってくれる可能性はかなり高いと思います。
さらに、この競売を行うためには、マンションの全所有者の75%以上の同意が必要であり、加えて、競売を行う前提として競売をしても良いという判決が必要となります。そして、競売の申立をするためには数十万円の予納金を納める必要がありますので、7条同様、この点からも使い勝手の良い制度では無いと思います。

債権回収を行う前の確認事項

1.消滅時効

管理費等の滞納が発生してから5年間経過していると、消滅時効となってしまい、管理費等が請求できなくなる場合があります。時効が迫っている場合、一定の手続を踏むことでその時効を中断することができます。

A:債務承認

ある程度時間に余裕がある場合は、交渉を行い、相手方に負債の存在を認めてもらうような合意書や示談書を作成すれば「債務承認」として時効を中断することができます。

A:債務承認

ある程度時間に余裕がある場合は、交渉を行い、相手方に負債の存在を認めてもらうような合意書や示談書を作成すれば「債務承認」として時効を中断することができます。

B:訴訟の提起

相手方が話し合いに応じない場合には、訴訟を提起することで時効を中断させることができます。

C:催告

訴訟をするためにはある程度の時間が必要であり、あと数日で時効になるというような場合には訴訟をするのも間に合わないような場合があります。その場合は、とりあえず「催告」として内容証明郵便等で請求をしておけば、その日から6か月以内に訴訟をすることによって時効を中断させることができます。

2.相手の資力

任意に支払ってもらえない場合は、最終的には強制執行によって回収することとなりますが、強制執行は強制的に財産を差し押さえて回収する手続であって裁判所が立て替えてくれる訳ではありません。
したがって、相手方にまったく財産がない場合はいくら判決を取っても回収できないこともあります。事前の財産調査は極めて重要となります。 管理費等の滞納ですので、当該マンション自体を財産として所有していることは間違いありませんが、通常は、住宅ローンの担保として金融機関の抵当権が設定されていることが多分にあります。そうすると、マンション自体はあまり当てになりません。しかし、多くの方がお勤めをされている方だと思いますので、勤務先がわかれば給料を差し押さえることで回収は可能だと思います。

基本的な解決の流れ

STEP01. お問い合わせ

メールフォームまたはお電話にてお問い合わせください。
お急ぎの場合は、直接お電話でお願い致します。

STEP02. ご相談

ご来所いただきます。
その際に、管理規約、督促状、入金明細等、など、資料をお持ちいただく場合もございます。

STEP03. ご契約

今後のスケジュールや費用、見通しなどを含め、お見積もりします。
ご納得頂けましたら、委任契約を結び、弁護活動の開始となります。

STEP04. 内容証明郵便の送付等の交渉を行う

管理費等の請求を内容証明郵便にて行います。
その後、交渉を進めます。

STEP05. 管理費等の請求訴訟

交渉での解決が難しい場合、相手に対し、管理費等の請求訴訟を提起することになります。管理費等の滞納については、滞納していること自体に争いはありませんので、比較的早く訴訟を解決できると思われ、通常は2~4ヶ月程度で訴訟手続は終了となります。また、場合によっては訴訟手続ではなく簡易な支払督促を行うこともあります。
なお、訴訟を行うためには費用も時間もかかりますので、訴訟をしても費用対効果が良くない場合や相手が破産手続を進めているなど回収が困難と予想される場合には、訴訟をお勧めすることはありません。

STEP06. 強制執行

勝訴判決に基づき、相手より管理費を支払ってもらえればその時点で終了となります。しかし、自主的に支払わない場合は、強制執行手続を進めることとなります。
強制執行をした場合、相手方の資力によって回収するまでの期間が異なり、銀行預金等があれば2ヶ月程度で回収できますが、給与差押えで回収する場合は、滞納額によっては1年以上かかることもあります。

STEP07. 管理費等の回収の完了

回収した管理費より当事務所の費用をいただき、残額を依頼者様に返却し、手続は終了となります

小野寺法律事務所

執務時間:平日10:00~17:00

平日の執務時間中にご予約いただければ
上記時間外の対応も可能です。

または03-5577-6753

相談予約

弁護士:小野寺 朝可 (おのでら ともか)
[ 小野寺法律事務所 ]
〒101-0054
東京都千代田区神田錦町3-6
山城第三ビル6階
TEL:03-5577-6753
FAX:03-5577-6754